一家券商回復交易所的問詢函的部分內容，直接成為觀察二三線商業地產困局的樣本。

近日，方正證券針對上海證券交易所對其2024年報的信息披露監管問詢函進行了詳細回復，其中投資性房地產、抵債資產以及子公司股權估值變動所帶來的損失成為關注焦點。

值得一提的是，方正證券持有的抵債資產鄭州裕達國貿大樓，初始入賬12.49億元，2024年評估價值較2023年下降3.48億元至8.75億元，最終成交價格為7.3億元，大幅折價背后折射的正是鄭州商業地產空置率攀升、租金持續下滑的困境。

答復交易所問詢函焦點問題

上交所首先問及方正證券金融資產投資情況，年報顯示，截至報告期末，方正證券持有的交易性金融資產、其他債權投資、其他權益工具投資和衍生金融資產等各類金融投資合計1136.64億元，同比增長14.54%。本期實現投資凈收益和公允價值變動凈收益合計13.49億元，同比下降13.91%；其中交易性金融資產確認公允價值損失6.49億元，衍生金融工具確認投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元。

上交所尤其提及，要求方正證券解釋，報告期內公司相關金融資產公允價值變動或投資收益確認的關鍵時點、判斷依據及相關會計處理，并結合公司所持金融資產的具體投向、逾期情況等，說明今年以來金融資產公允價值變動損益和投資收益出現較大虧損的主要原因，以往年度減值損失計提是否充分、審慎等。

方正證券答復稱，截至2024年末，該公司持有的交易性金融資產、其他債權投資、其他權益工具投資和衍生金融資產等各類金融投資合計1136.64億元，同比增長14.54%。剔除公允價值變動凈收益中的非經常性損益（公司投資性房地產以公允價值計量，主要系公司被動持有的抵債資產，當期公允價值變動損失5.9億元）影響后，該公司本期實現投資凈收益和公允價值變動凈收益合計19.39億元，同比增長22.49%。

對于2024年該公司衍生金融工具確認投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元，其中：投資損失10.03億元，公允價值變動損失4.72億元。方正證券解釋，衍生金融工具虧損的主要原因為公司對沖現貨投資風險，配置股指期貨空頭、國債期貨空頭等期貨空頭資產所致。

方正證券表示，該公司嚴格依據企業會計準則的要求，結合中國證券業協會《證券公司金融工具估值指引》和《證券公司金融工具減值指引》的要求進行了估值及減值測試，估值和減值方法保持了一貫性，估值和減值計提充分、審慎，2024年度產生的虧損是因當年市場環境和投資策略變化所致。

核心抵債資產被迫大幅折價

除了上述衍生工具確認投資損失等問題，上交所問詢函中，對于方正證券投資性房地產也被重點問及。

上交所表示，方正證券對投資性房地產采用公允價值模式進行計量。該公司持有的投資性房地產主要是抵債房產，包括鄭州裕達國貿大樓、北京金泉港影院等。2025年2月，方正證券披露擬出售鄭州裕達國貿大樓。

上交所要求方正證券核實并補充披露所持投資性房地產的取得情況、初始入賬價值及評估依據，以及近三年投資性房地產公允價值確認的具體依據及其合理性。

方正證券2024年年報顯示，其投資性房地產期末賬面價值為11.88億元，較2023年的17.63億元出現明顯下降，全年確認公允價值變動損失高達5.9億元。這背后主要是該公司持有的鄭州裕達國貿大樓和北京金泉港影院等抵債房產價值大幅縮水。

以鄭州裕達國貿大樓為例，該資產是方正證券全資子公司方正證券承銷保薦有限責任公司（簡稱“方正承銷保薦”）通過法院裁定抵債取得，2021年初始入賬金額為12.49億元。2024年，該公司計劃處置該資產，經評估，其評估值僅為8.75億元，較2023年下降了3.48億元，最終方正承銷保薦與買家確定的交易價格約為7.3億元。受此影響，2024年末方正證券按照擬出售交易價格確認了投資性房地產的公允價值，與2023年賬面價值之間的差額4.93億元確認為公允價值變動損失。

具體來看，方正證券援引萬得資訊數據，2022年鄭州市寫字樓日均租金為1.491元/平方米，2023年降至1.486元/平方米，降幅為0.32%；2024年進一步降至1.387元/平方米，降幅為6.67%。整體來看，2022—2024年鄭州市寫字樓平均租金呈下降趨勢，2024年降幅更為明顯。根據數據，鄭州優質寫字樓空置率在2022年至2024年呈逐漸上升趨勢，由2022年6月的19.7%提升至2024年6月的25.3%。

2024年11月，鄭州市寫字樓銷售價格環比下跌21.59%，寫字樓成交3.2萬平方米，環比下降48.8%。

在商鋪方面，根據萬得資訊數據，2022—2024年鄭州商鋪日均租金價格呈現明顯下降態勢。

2022年為3.75元/平方米，2023年降至3.29元/平方米，降幅為12.35%；2024年進一步降至2.53元/平方米，降幅為23.27%。2022年至2024年，鄭州商鋪平均租金逐年走低，且下降幅度在2024年進一步擴大。

此外，鄭州裕達國貿大樓在出售時，買家考慮了一些特殊因素，例如，買方后續將要投入大額資金進行提質改造，在整體處置中需要進行一定幅度的價格折讓。

同樣，北京金泉港影院在2024年末經評估價值為2.54億元，較2023年下降0.87億元。該影院也是方正承銷保薦通過法院裁定取得，其所在的金泉時代商圈整體處于待開發狀態，缺乏統一規劃和協調，整體處于空置狀態，客流較少，導致其房產估值受到影響。

此前，對于處置鄭州裕達國貿大樓行為，方正證券表示，系為了聚焦主業，盤活抵債資產，出售資產將增加公司現金流，有利于提高資金使用效率，提升凈資本，改善凈穩定資金率。